Bausachverständigenbüro Erik Lorenz Feuerbachstraße 24/25 14471 Potsdam Telefon: 03 31 - 740 93 65 Telefax: 03 31 - 740 93 67 E-Mail: lorenz@bau-potsdam.de
Bausachverständigenbüro Stefan Hein und Erik Lorenz
Bauberatung Baubetreuung Bauabnahme Baugutachten Beweissicherung Mängelfeststellung und -bewertung Wertermittlung (Wertgutachten)
Bausachverständigenbüro Stefan Hein Käuzchenweg 29 14478 Potsdam Telefon: 03 31 - 23 54 690 Mobil: 0162 - 24 65 435 Telefax: 03 31 - 25 54 345 E-Mail: hein@construction-expert.de
SERVICE Bauberatung Egal, ob es sich um ein Eigenheim handelt oder um ein größeres Projekt. Sie haben die Möglichkeit einen reichen Erfahrungsschatz zu nutzen und sich persönlich und unabhängig beraten zu lassen, denn bereits vor dem Baubeginn gibt es eine Vielzahl wichtiger Punkte, die zur sicheren Entscheidungsfindung beitragen können. Profitieren Sie von detailliertem Hintergrundwissen und erstellen Sie zusammen mit den Sachverständigen eine optimale Planung für Ihr Vorhaben.
Baubetreuung Sichern Sie sich die Qualität der Arbeit, erkennen Sie eventuelle Mängel frühzeitig und reagieren Sie individuell und vor allem richtig. Eine Baubetreuung durch Sachverständige umfasst die Begleitung des Projektes in Teilabschnitten oder auch gesamt, auch benannt unter baubegleitender Qualitätsüberwachung (BQÜ). Dazu gehören unter anderem Kontrollen in individuell vordefinierten Bauabschnitten einschließlich der Dokumentation des Bauzustands, jeweils abgestimmt auf Ihr Projekt und unter Berücksichtigung vorhandener Vertragseigenarten der Baupartner. Alle dafür relevanten Punkte werden projektspezifisch erörtert und angepasst.
Bauabnahme In Form einer Gesamt- oder auch Teilabnahme dokumentiert dieser Schritt den Übergang von der Bauausführung in die Baunutzung. Dabei geht es nicht zuletzt um die Bewertung der vorhandenen Bauteile im Vergleich zur vereinbarten Beschaffenheit oder aber auch zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Die Erfahrungen eines Sachverständigen sind hier nahezu unerlässlich, da dieser wesentlich leichter etwaige Mängel erkennen kann und dem Bauherrn damit die Grundlagen zur Durchsetzung einer mangelfreien Bauausführung sichert. 
Baugutachten Gerichtsgutachten/ Privatgutachten Beide Formen des Gutachtens ergeben die Stellungnahme eines Sachverständigen in Streitfragen, wobei hier grundsätzlich nach der Auftragsform bzw. dem Auftraggeber zu unterscheiden ist. So steht es jeder Privatperson grundsätzlich frei, in Streitfällen einen Sachverständigen für ein Privatgutachten hinzuzuziehen und somit die Argumentation z.B. in einem Gerichtsverfahren zu stärken. Dem gegenüber steht die Beauftragung von Amtswegen (Gerichtsgutachten). Form und Gliederung weisen in beiden Fällen kaum nennenswerte Unterschiede auf. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind mit den entsprechenden Verfahren bestens Vertraut. Schiedsgutachten Das Schiedsgutachten ist die Stellungnahme eines unabhängigen, unparteiischen und sachverständigen Dritten zu einem zwischen den Parteien umstrittenen Sachverhalt. Die Parteien erhalten eine verbindliche Klärung ihrer bei Vertragsdurchführung entstandenen Streitfrage und vermeiden den Gang zum Gericht. Innerhalb vorher festgelegter Reglements erklären sich die Beteiligten in der Regel dazu bereit die Ergebnisse des Sachverständigen anzuerkennen. Im Gegensatz zum Schiedsgericht, das über einen entstandenen Rechtsstreit an Stelle eines staatlichen Gerichts entscheidet, stellt der Schiedsgutachter nur Umstände fest, ohne über die sich daraus ergebenden Verpflichtungen der Parteien zu befinden und Rechtsfolgen zu treffen.
Beweissicherung Die Beweissicherung dient der Erfassung des Zustandes eines Bauobjektes bzw. anderweitiger Objekte, welche sich in einem bestimmten Umkreis von der eigentlichen Baumaßnahme befinden, zu einem festgelegten Zeitpunkt vor allem dann, wenn davon auszugehen ist, dass sich das Objekt im Zuge einer weiteren baulichen Maßnahme befindet. Die Beweissicherung sollte so genau als möglich und am besten nach bestimmten Verfahren durchgeführt werden. Die Hinzuziehung eines Sachverständigen ist dabei nicht nur in Streitfragen sinnvoll.
Mängelfeststellung und -bewertung Eine der Grundlegenden Aufgaben eines Sachverständigen ist in der Bestimmung von baulichen Zuständen zu sehen. Das heißt, der Sachverständige stellt unter Zugrundelegung seines Wissens fest, ob es sich den um einen Mangel (im Sinne der ihm gestellten Auftragsfrage) handelt oder aber nicht. Weitergehend wird durch den Sachverständigen die Mängelbehebung und die damit verbundenen Kosten definiert. Auch wird durch den Sachverständigen die Ermittlung eines Minderbetrages, d.h. wenn die Mängel in Kauf genommen werden und von einer Beseitigung abgesehen wird/ abgesehen werden kann, durchgeführt.
Wertermittlung (Wertgutachten) Verkehrswertgutachten Verkehrswertgutachten werden z. b. benötigt für: Grundlage zur Immobilienfinanzierung Renditeprognosen für Investoren Private Vermögensübersicht Feststellung von Betriebsvermögen Grundlage bei An- und Verkauf von Immobilien und Grund Vermögensauseinandersetzung bei Erb- und Scheidungsfällen Rückübertragung bei Entschädigungen Zwangsversteigerungen Das Verkehrswertgutachten ist eine durchweg gängige aber zugleich auch breit gefächerte Form des Gutachtens. Es wird sowohl als Grundlage zur Immobilienfinanzierung bzw. auch Renditeprognose für Investoren, sowie bei Zwangsversteigerung oder Rückübertragung bei Entschädigung angewendet. Ertragswertgutachten Ausgehend vom Sachverhalt der zeitlich begrenzten wirtschaftlichen Lebensdauer von Gebäuden, gilt es z.B. bei Kaufüberlegungen den zu erwartenden Ertrag bzw. Gewinn anhand eines entsprechenden Gutachtens zu ermitteln. Dieses sog. Ertragswertgutachten, welches normal unabhängig vom Bodenwert erstellt wird, sichert dem Interessenten eine fundierte Entscheidungs- und Planungsgrundlage. Definition des Verkehrswertes Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert:” Er bestimmt den Preis, der an dem Zeitpunkt seiner Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Als weitere preisbeeinflussende Faktoren sind die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse hinzuzuziehen. Wertermittlungsgrundlagen Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze sind bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu erfragen, dieser ermittelt die Daten über die Auswertungen der notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Die für die Wertermittlung grundlegenden Rechtsvorschriften sowie die in den Gutachten verwendete Literatur sind in der Anlage Literaturverzeichnis aufgeführt. Wahl des Wertermittlungsverfahrens Der Verkehrswert der Immobilie ist mit Hilfe geeigneter Verfahren zu ermitteln. Nach § 7 Abs. 2 Wert V sind die Verfahren nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung und unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu wählen. Steht für das zu wählende Wertermittlungsverfahren keine ausreichende Datengrundlage zur Verfügung, kann auf ein anderes Verfahren ausgewichen werden. Bei bebauten Grundstücken ist für die Wahl des Wertermittlungsverfahrens und für die grundlegenden Daten der Wertermittlung die künftige Nutzung des Grundstücks maßgebend. Diese ist auf der Grundlage der Bauleitplanung und anderen rechtlichen Gegebenheiten festzustellen, die ohne spekulative Erwartungen Anhaltspunkte für die künftige Nutzbarkeit geben (z.B. Bauvoranfrage, allgemeine städtebauliche Entwicklung, Siedlungsstruktur). Auswahl des Wertermittlungsverfahrens
Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.B. bei Miet- und Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken im Sinne des § 75 BewG. Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % berechnet nach der Jahresrohmiete, Wohnzwecken dienen (Mehrfamilienhaus). Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % berechnet nach der Jahresrohmiete, eigenen oder fremden, gewerblichen und freiberuflichen sowie öffentlichen Zwecken dienen (z. B. Verwaltungsgebäude, Industriegebäude).
Vergleichswertverfahren Es dient der Wertermittlung von bebauten Grundstücken, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Zu nennen sind hier insbesondere Einfamilien- Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, einfache freistehende Eigenheime und Garagen. Nach diesem Verfahren wird der Wert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Eine Vergleichbarkeit ist auch dann gegeben, wenn diese mit Hilfe von Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke aufgezeigt werden kann. Dabei sollte auf die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zurückgegriffen werden.
Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung nicht vordergründig auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Dies gilt überwiegend bei individuell gestaltenden Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücken, besonders dann, wenn sie eigen genutzt sind. Es kann auch zur Abstützung der Wertermittlung von Neubauten die als Ertragsobjekt gelten in Betracht gezogen werden, da nicht zu erwarten ist, dass ein Investor Kosten aufbringt, die nicht durch die Mieteinnahmen des Objekts gedeckt werden. Darüber hinaus wird es ebenso auch bei älteren, instandsetzungsbedürftigen Objekten, die eines hohen Kosteneinsatzes bedürfen angewandt, wenn es zu einem Restwert führt, um die Aufwendungen für eine Neubebauung des Grundstückes zu vermindern. Bei Anwendung des Sachwertverfahrens sind insbesondere die Herstellungskosten, die Wertminderung wegen Alters, sowie Baumängel und Bauschäden unter Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände zu ermitteln.